Florida Amendment 3 Passed: 2027 Property Tax Guide for Agents

JG JGRESJoaquin Gutierrez Real Estate School

JGRES Study Notes • Florida Property Tax • November 2026

Florida Amendment 3 Passed: The 2027 Property Tax Changes Every Agent Should Know

The homestead exemption rises to $150,000 in 2027 and $250,000 in 2028. Here are the rules, the key terms and the client answers, organized the way we teach them.

By Joaquin Gutierrez, Licensed Florida Real Estate Broker and Founder of JGRES • November 5, 2026

Quick answer

Florida Amendment 3 passed on November 3, 2026 with about 62% of the vote (unofficial). Starting January 1, 2027, it raises the homestead exemption for non-school property taxes to $150,000 in 2027 and $250,000 in 2028, then indexes it to inflation. It cuts the non-homestead assessment cap from 10% to 5%. School taxes do not change.

~62%Voter approval (60% needed) $250KNon-school homestead exemption in 2028 10% → 5%Non-homestead annual cap Jan 1, 2027Effective date

Amendment 3 at a glance

Official ballot title: Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments (CS/HJR 1-F).
Passed by the Legislature: June 2026 special session.
Approved by voters: November 3, 2026, about 62% yes (unofficial results).
Takes effect: January 1, 2027. First affected tax bills: November 2027. 2026 bills follow existing law.
Who benefits most: Florida homestead owners who were residents on or before December 31, 2026.
Projected cost to local governments: about $11.86 billion a year once fully implemented, per a Florida House analysis.

The finer points

Non-school homestead exemption goes up.It becomes $150,000 in 2027 and $250,000 in 2028. From 2029 it is adjusted for inflation. It applies to county, city and special district taxes.
School taxes do not change.The school tax exemption stays at $25,000. School taxes are usually a large part of the bill, so the bill does not drop by the full exemption amount. A homestead assessed at $250,000 or less in 2028 would owe school taxes only.
Non-homestead cap is cut in half.Rentals, second homes and commercial property: the annual cap on assessment increases drops from 10% to 5%. School taxes on non-homestead property are still levied on full market value, and a sale or change of control still resets the assessment to market value.
New residents wait five years.A person who was not a Florida resident on December 31, 2026 starts with a $50,000 non-school exemption, adjusted for inflation beginning in 2028. The increased exemption begins in their fifth year of exemption.
Local governments can go further.The Legislature must set a uniform procedure so counties and cities can raise their homestead exemptions, up to full assessed value. Special districts may do the same with a referendum.
Local spending is limited.County and city property tax revenue must be used for listed purposes: public safety, education and schools, infrastructure, natural resources, bond debt service, employee retirement benefits, and operations and administration.
Save Our Homes and portability stay.The 3% Save Our Homes cap on homestead property is not affected, and the Leon County Property Appraiser states portability provisions do not change.

Current law vs. Amendment 3

Item	Current law (2026)	Amendment 3
Homestead exemption, school taxes	$25,000	$25,000 (no change)
Homestead exemption, non-school taxes	Up to $51,411 (2026 maximum)	$150,000 (2027), $250,000 (2028), inflation-indexed from 2029
Homestead annual assessment cap (Save Our Homes)	3% or CPI, whichever is lower	No change
Non-homestead annual assessment cap	10%	5%
School taxes on non-homestead property	Full market value	Full market value (no change)
New residents after Dec 31, 2026	Full exemption on qualifying	$50,000 non-school exemption first; higher exemption starts in year 5
County and city use of property tax revenue	No constitutional list	Limited to listed purposes

Example: taxable value on a $400,000 assessed homestead

Year	School taxable value	Non-school taxable value
2026 (current law, rounded)	$375,000	about $350,000
2027	$375,000	$250,000
2028	$375,000	$150,000

Illustration only. It assumes a Florida resident who qualified for homestead on or before December 31, 2026 and holds the same assessed value each year. Actual savings depend on local millage rates, which each county, city and special district sets every year.

Key terms to master

Assessed value: The value the property appraiser uses after any caps are applied. It can be lower than market value.
Taxable value: Assessed value minus exemptions. Millage rates are applied to this number.
Homestead exemption: A reduction in taxable value for an owner’s permanent Florida residence.
Millage rate: The tax rate per $1,000 of taxable value. One mill equals $1 per $1,000.
Save Our Homes: The cap that limits annual assessment increases on homestead property to 3% or CPI, whichever is lower.
Portability: Lets a homestead owner transfer up to $500,000 of Save Our Homes benefit to a new Florida homestead.

Voice search

“Does Amendment 3 lower my school taxes?”

No. Amendment 3 only raises the exemption for non-school taxes, meaning county, city and special district taxes. The school tax exemption stays at $25,000.

Agent talking points

Residency date matters, not purchase date. Ask out-of-state buyers when they will become Florida residents. Do not promise the higher exemption.
Lower taxable value does not guarantee a lower bill. Millage rates are set locally and can change.
Investors still benefit. The 5% cap slows assessment growth on rentals and second homes until the next sale.
Send tax-specific questions to the source. Refer clients to their county property appraiser and their tax professional.

Check your understanding

1. A homestead owner who qualified in 2025 has an assessed value of $300,000 in 2028. What is the non-school taxable value?

$50,000. $300,000 minus the $250,000 non-school exemption. School taxable value is $275,000 ($300,000 minus $25,000).

2. A buyer moves to Florida in March 2027 and files for homestead. When does the higher exemption start?

In the fifth year of exemption. Until then, the owner receives a $50,000 non-school exemption, adjusted for inflation beginning in 2028.

3. An investor’s rental is assessed at $500,000. Under Amendment 3, what is the most the assessment can rise next year without a sale?

5%, or $25,000. Under prior law the cap was 10%. School taxes on that rental are still based on full market value.

Frequently asked questions

When does Florida Amendment 3 take effect?

Amendment 3 takes effect January 1, 2027. The first property tax bills that reflect the change are the bills mailed in November 2027. 2026 tax bills follow existing law.

Does Amendment 3 lower school property taxes?

No. The new exemption applies to non-school taxes only (county, city and special district taxes). The school tax exemption stays at $25,000.

My client moves to Florida in 2027. Do they get the $150,000 or $250,000 exemption?

Not right away. A person who was not a Florida resident on December 31, 2026 starts with a $50,000 non-school exemption, adjusted for inflation beginning in 2028. The increased exemption begins in their fifth year of exemption. Residency date matters, not purchase date.

How does Amendment 3 affect rentals, second homes and commercial property?

Non-homestead property does not get the homestead exemption. The annual cap on assessment increases for non-homestead property drops from 10% to 5%. School taxes on non-homestead property are still levied on full market value, and non-homestead property is still reassessed at market value after a change of ownership or control.

Does Amendment 3 change Save Our Homes or portability?

The 3% Save Our Homes cap on homestead property is not affected. The Leon County Property Appraiser states the amendment does not change Florida’s portability provisions. Confirm any specific portability question with the county property appraiser.

Will every homeowner’s tax bill go down?

Not guaranteed. The exemption lowers taxable value, but each county, city and special district still sets its own millage rate. The final bill depends on those local decisions.

Can a county or city give a bigger exemption than $250,000?

Yes, under a procedure the Legislature must set. Counties and municipalities may raise their homestead exemptions up to the full assessed value. Special districts may do the same with referendum approval.

Will Amendment 3 be on the Florida real estate exam?

Exam content and course materials are updated on their own schedule, so study what your approved course teaches for the exam. In practice, clients will ask about the new rules starting now, so learn both. Ask your instructor if you are unsure which version applies to your exam date.

Is the 62% result final?

The roughly 62% figure is from unofficial results reported on election night, November 3, 2026. It is above the 60% required. Official certification follows the canvass.

Keep building your knowledge

Property tax, homestead and assessment rules are core material in Florida licensing. Get the foundation in the 63-Hour Pre-License Course, sharpen it in Post-Licensing, or stay current with the 14-Hour Continuing Education course. See every program on the Courses page.

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Confirm directly with your broker or office administrator before acting. This post is general education, not tax or legal advice. Figures are based on the ballot summary and public reporting as of November 5, 2026. Implementing legislation may affect how the amendment is applied. Refer clients to their county property appraiser and a tax professional for their specific situation.

Notas de estudio JGRES • Impuesto a la propiedad • Noviembre 2026

Se aprobó la Enmienda 3 en Florida: los cambios al impuesto a la propiedad de 2027 que todo agente debe dominar

La exención homestead sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Aquí están las reglas, los términos clave y las respuestas para sus clientes, organizados como los enseñamos en clase.

Por Joaquin Gutierrez, Broker de Bienes Raíces con licencia en Florida y fundador de JGRES • 5 de noviembre de 2026

Respuesta rápida

La Enmienda 3 de Florida se aprobó el 3 de noviembre de 2026 con cerca del 62% de los votos (resultado no oficial). A partir del 1 de enero de 2027, sube la exención homestead para los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y luego se ajusta por inflación. Además, baja de 10% a 5% el tope de aumento del avalúo para propiedades no-homestead. Los impuestos escolares no cambian.

~62%Aprobación (se necesitaba 60%) $250KExención homestead no escolar en 2028 10% → 5%Tope anual no-homestead 1 ene. 2027Fecha de vigencia

La Enmienda 3 en resumen

Título oficial en la boleta: Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments (CS/HJR 1-F).
Aprobada por la Legislatura: sesión especial de junio de 2026.
Aprobada por los votantes: 3 de noviembre de 2026, cerca del 62% a favor (resultados no oficiales).
Entra en vigor: 1 de enero de 2027. Primeras facturas afectadas: noviembre de 2027. Las facturas de 2026 siguen la ley actual.
Quién se beneficia más: dueños con homestead que ya eran residentes de Florida al 31 de diciembre de 2026.
Costo estimado para los gobiernos locales: unos $11,860 millones al año cuando se implemente por completo, según un análisis de la Cámara de Representantes de Florida.

Los detalles que importan

Sube la exención homestead no escolar.Pasa a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Desde 2029 se ajusta por inflación. Aplica a los impuestos del condado, la ciudad y los distritos especiales.
Los impuestos escolares no cambian.La exención escolar se mantiene en $25,000. Como lo escolar suele pesar bastante en la factura, el ahorro no equivale a toda la exención. Un homestead con avalúo de $250,000 o menos en 2028 pagaría solo impuestos escolares.
El tope no-homestead se reduce a la mitad.Alquileres, segundas viviendas y propiedades comerciales: el tope anual de aumento del avalúo baja de 10% a 5%. Los impuestos escolares sobre estas propiedades se siguen calculando sobre el valor total de mercado, y una venta o cambio de control vuelve a llevar el avalúo al valor de mercado.
Los nuevos residentes esperan cinco años.Quien no era residente de Florida al 31 de diciembre de 2026 empieza con una exención no escolar de $50,000, ajustada por inflación desde 2028. La exención mayor comienza en su quinto año de exención.
Los gobiernos locales pueden dar más.La Legislatura debe crear un procedimiento uniforme para que condados y ciudades suban su exención homestead, hasta el valor total del avalúo. Los distritos especiales pueden hacerlo mediante referéndum.
Se limita el gasto local.Lo que recauden condados y ciudades por impuesto a la propiedad se debe usar en fines definidos: seguridad pública, educación y escuelas, infraestructura, recursos naturales, pago de deuda de bonos, beneficios de jubilación de empleados, y operación y administración.
Save Our Homes y la portabilidad se mantienen.El tope de 3% de Save Our Homes para homestead no se modifica, y el Tasador de Propiedades del Condado de Leon indica que la portabilidad no cambia.

Ley actual vs. Enmienda 3

Concepto	Ley actual (2026)	Enmienda 3
Exención homestead, impuestos escolares	$25,000	$25,000 (sin cambio)
Exención homestead, impuestos no escolares	Hasta $51,411 (máximo 2026)	$150,000 (2027), $250,000 (2028), ajustada por inflación desde 2029
Tope anual de avalúo homestead (Save Our Homes)	3% o el IPC, lo que sea menor	Sin cambio
Tope anual de avalúo no-homestead	10%	5%
Impuestos escolares en propiedad no-homestead	Valor total de mercado	Valor total de mercado (sin cambio)
Nuevos residentes después del 31 dic. 2026	Exención completa al calificar	Primero $50,000 no escolar; la exención mayor comienza en el año 5
Uso del impuesto a la propiedad por condados y ciudades	Sin lista en la Constitución	Limitado a fines definidos

Ejemplo: valor gravable de un homestead con avalúo de $400,000

Año	Valor gravable escolar	Valor gravable no escolar
2026 (ley actual, redondeado)	$375,000	aprox. $350,000
2027	$375,000	$250,000
2028	$375,000	$150,000

Solo como ilustración. Supone un residente de Florida que calificó para homestead a más tardar el 31 de diciembre de 2026 y el mismo avalúo cada año. El ahorro real depende de las tasas de millaje que fija cada condado, ciudad y distrito especial todos los años.

Términos clave que debe dominar

Valor de avalúo (assessed value): El valor que usa el tasador después de aplicar los topes. Puede ser menor que el valor de mercado.
Valor gravable (taxable value): El valor de avalúo menos las exenciones. Sobre este número se aplica el millaje.
Exención homestead: Una reducción del valor gravable para la residencia permanente del dueño en Florida.
Tasa de millaje: La tasa de impuesto por cada $1,000 de valor gravable. Un mil equivale a $1 por cada $1,000.
Save Our Homes: El tope que limita el aumento anual del avalúo de un homestead al 3% o al IPC, lo que sea menor.
Portabilidad: Permite al dueño de un homestead trasladar hasta $500,000 del beneficio de Save Our Homes a un nuevo homestead en Florida.

Búsqueda por voz

“¿La Enmienda 3 baja mis impuestos escolares?”

No. La Enmienda 3 solo sube la exención para impuestos no escolares, es decir, los del condado, la ciudad y los distritos especiales. La exención escolar se mantiene en $25,000.

Puntos clave para agentes

Importa la fecha de residencia, no la fecha de compra. Pregunte a los compradores de fuera del estado cuándo se harán residentes de Florida. No prometa la exención mayor.
Un valor gravable más bajo no garantiza una factura más baja. Las tasas de millaje las fija cada gobierno local y pueden cambiar.
Los inversionistas también se benefician. El tope de 5% frena el aumento del avalúo en alquileres y segundas viviendas hasta la próxima venta.
Las preguntas de impuestos van a la fuente. Refiera al cliente al tasador de propiedades de su condado y a su profesional de impuestos.

Ponga a prueba lo aprendido

1. Un dueño que calificó para homestead en 2025 tiene un avalúo de $300,000 en 2028. ¿Cuál es el valor gravable no escolar?

$50,000. $300,000 menos la exención no escolar de $250,000. El valor gravable escolar es $275,000 ($300,000 menos $25,000).

2. Un comprador se muda a Florida en marzo de 2027 y solicita el homestead. ¿Cuándo recibe la exención mayor?

En su quinto año de exención. Mientras tanto recibe una exención no escolar de $50,000, ajustada por inflación desde 2028.

3. El alquiler de un inversionista tiene un avalúo de $500,000. Con la Enmienda 3, ¿cuánto es lo máximo que puede subir el avalúo el próximo año si no se vende?

5%, es decir, $25,000. Antes el tope era 10%. Los impuestos escolares de ese alquiler siguen calculándose sobre el valor total de mercado.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3?

El 1 de enero de 2027. Las primeras facturas de impuesto a la propiedad con el cambio son las que se envían en noviembre de 2027. Las facturas de 2026 siguen la ley actual.

¿La Enmienda 3 baja los impuestos escolares?

No. La nueva exención aplica solo a impuestos no escolares (condado, ciudad y distritos especiales). La exención escolar se mantiene en $25,000.

Mi cliente se muda a Florida en 2027. ¿Recibe la exención de $150,000 o $250,000?

No de inmediato. Quien no era residente de Florida al 31 de diciembre de 2026 empieza con una exención no escolar de $50,000, ajustada por inflación desde 2028. La exención mayor comienza en su quinto año de exención. Importa la fecha de residencia, no la fecha de compra.

¿Cómo afecta la Enmienda 3 a alquileres, segundas viviendas y propiedades comerciales?

Las propiedades no-homestead no reciben la exención homestead. El tope anual de aumento del avalúo baja de 10% a 5%. Los impuestos escolares se siguen calculando sobre el valor total de mercado, y la propiedad se vuelve a avaluar a valor de mercado tras una venta o cambio de control.

¿Cambia Save Our Homes o la portabilidad?

El tope de 3% de Save Our Homes para homestead no se modifica. El Tasador de Propiedades del Condado de Leon indica que la enmienda no cambia la portabilidad. Confirme cualquier caso específico con el tasador de propiedades del condado.

¿A todos los propietarios les bajará la factura?

No está garantizado. La exención baja el valor gravable, pero cada condado, ciudad y distrito especial fija su propia tasa de millaje. La factura final depende de esas decisiones locales.

¿Un condado o ciudad puede dar una exención mayor a $250,000?

Sí, mediante un procedimiento que debe crear la Legislatura. Condados y ciudades pueden subir su exención homestead hasta el valor total del avalúo. Los distritos especiales pueden hacerlo con aprobación por referéndum.

¿La Enmienda 3 vendrá en el examen de bienes raíces de Florida?

El contenido del examen y los materiales del curso se actualizan con su propio calendario, así que para el examen estudie lo que enseña su curso aprobado. En la práctica, los clientes ya están preguntando por las nuevas reglas, así que domine ambas. Si no sabe cuál versión aplica a su fecha de examen, consulte con su instructor.

¿El 62% es un resultado final?

El 62% aproximado proviene de resultados no oficiales reportados la noche de la elección, el 3 de noviembre de 2026. Supera el 60% requerido. La certificación oficial viene después del escrutinio.

Siga preparándose

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Confirme directamente con su broker o con la administración de la oficina antes de actuar. Este artículo es contenido educativo general, no asesoría fiscal ni legal. Las cifras se basan en el resumen de la boleta y en reportes públicos al 5 de noviembre de 2026. La legislación de implementación puede afectar cómo se aplica la enmienda. Refiera a sus clientes al tasador de propiedades de su condado y a un profesional de impuestos para su caso específico.

Addendum 3 Passed What do I Need to Know?