Canvas Playbook · Market & Lending
FHA and VA Foreclosures Are Rising in 2026: The Canvas Play for Finding and Serving These Owners
If you work with FHA or VA buyers, or you prospect in Miami-Dade, Broward, or Palm Beach County, you need to understand this trend. Foreclosure filings are going up. Almost all of the pressure is on government-backed loans. Conventional loans are stable.
This post gives you three things: the facts, the reason behind them, and the Canvas way to find these owners and talk to them. The goal is not to chase distress. The goal is to be the agent who explains the options clearly and protects the homeowner and you.
The Numbers
- Foreclosure filings reached 227,548 properties nationwide in the first half of 2026. That is 21% more than the year before and 28% more than two years before.
- Foreclosure starts went up 18% in the first half of 2026. Completed bank repossessions went up 33% from a year earlier. Properties are moving through the process faster.
- FHA delinquencies reached about 11.9% in early 2026. That is the highest level since 2021 and about six times the rate on bank-held conventional mortgages.
- VA delinquencies went up to almost 5% in the same period.
- Florida is one of the top three states for foreclosure activity right now, with South Carolina and Indiana.
Why VA Loans Are Hit the Hardest
The VA problem comes from one policy change. Congress ended the Veterans Affairs Servicing Purchase program. That program allowed VA to buy a struggling borrower’s loan at a low rate and lower the payment. The replacement is a partial claim program. It has narrow eligibility, and a borrower can use it only one time in the life of the loan.
VA released a new loss mitigation process in June 2026. Servicers do not have to use it until November 28, 2026. Even after that date, there is still no built-in option to lower a borrower’s monthly payment.
Here is the math. A veteran who defaulted on a 4% loan is being modified to the current market rate, close to 7.1%. That almost doubles a payment the veteran already could not pay. Donna Schmidt, president and CEO of DLS Servicing, who works with 59 mortgage servicers, said it directly: “There is nothing for these borrowers.”
Why FHA Has a Backlog
FHA has a different cause. It is a five-year backlog that is now moving through the system. Pandemic-era workouts were so flexible that normal FHA foreclosures stopped for four to five years. New loss mitigation rules started in October 2024. Since then, every FHA borrower in default goes into a trial payment plan instead of being brought current right away.
The first results were bad. About 60% of borrowers failed their trial plans in the first wave. Many were repeat defaulters who made one partial payment and fell back into default. The failure rate is now 40% to 50%. There is a new problem: borrowers who completed a modification are starting to default again, and FHA’s 24-month rule leaves some of them with no more options.
There is also a structural risk. Since 2022, about 29% of originated loans had a front-end debt-to-income ratio of 50% or higher. Those households have almost no room in the budget for an unexpected expense or a higher payment.
Is This 2008 Again?
No. Say this clearly to clients. Overall foreclosure activity in the country is still below pre-pandemic levels. This is not a market collapse. It is a problem inside two loan types. The causes are the end of the COVID safety net and a canceled VA program. The causes are not falling home values or a credit crisis.
Loss mitigation professionals expect heavy FHA foreclosure activity for the next two to three years, and the same for VA. For South Florida agents, this is a multi-year window, not a one-time spike.
The Florida Detail Most Agents Miss
Florida is a judicial foreclosure state. The lender must file a lawsuit, and the first public record you will usually see is a Lis Pendens recorded with the county. Filings like Notice of Default and Notice of Trustee Sale belong to non-judicial states. They are rare or absent in Miami-Dade, Broward, and Palm Beach. In your searches, the Lis Pendens is the signal that matters. Because the court process takes time, a Florida owner often has months to sell, not weeks. That is time you can use to help.
The Play: How to Find These Owners in Remine
If your MLS gives you Remine access, you can build a list of FHA and VA properties that show early distress, often before they are listed. Here is the process:
- Draw your target area. Search your farm area by city, ZIP code, or neighborhood. Switch to the Properties view.
- Apply the Loan Type filter. Limit results to FHA or VA mortgages.
- Add the Mortgage Rate filter. For VA, look for owners with a rate well below today’s market. If they fall behind, a modification moves them to the current rate, so they are the most exposed.
- Add the Mortgage Age filter. Mark loans originated in 2022 or earlier first. That group has the highest debt-to-income profile.
- Turn on Distressed Deals. This layer shows pre-foreclosure filings. In Florida, focus on the Lis Pendens.
- Save to a Cart and set alerts. Track the matching properties and get a notice when their status changes. Contact the owner at the right time, not after another agent has the listing.
Note: Filters depend on your account level. Loan Type and Distressed Deals are usually in Remine Pro. If you do not see them, check your account level with your MLS. You can also check foreclosure status on any property in RPR.
Watch: Finding FHA & VA Leads in Remine
Canvas Protocol: Before You Contact Any Owner
- Florida regulates foreclosure-related rescue services (Section 501.1377, Florida Statutes). Do not charge or collect any fee in advance. Do not promise to stop or delay the foreclosure.
- Do not give legal, tax, or credit advice. Refer the owner to a real estate attorney, a CPA, and a HUD-approved housing counselor. These services are often free.
- Present the options in plain language and let the owner decide: work with the servicer, a traditional sale if there is equity, a short sale with lender approval, or a deed in lieu.
- Follow Do Not Call and TCPA rules before calling or texting. Scrub your list. Mail and door knocking are safer first steps.
- Use the Canvas listing agreement and the correct short sale addendum when the property comes to market. Do not work on a verbal agreement.
- On the buyer side, a signed buyer agreement is required before any showing. Canvas applies this rule to all residential deals, including rentals.
The Drill: Your First Conversation
Lead with respect, not urgency. Many of these owners do not know their options yet. Practice this until it sounds like you.
Door, call, or letter opening
“Hi, my name is ___, and I am a real estate agent with Canvas Real Estate here in ___. I am not here to pressure you. Some owners in the area are dealing with changes in their FHA or VA loan, and many do not know all of their options. If it is useful, I can explain how a sale, a short sale, or other choices work, and connect you with a housing counselor or an attorney. There is no cost for that conversation. Would that help you?”
If they say no
“I understand. I will leave my card. If anything changes, call or WhatsApp me any time, in English or Spanish.”
Want to practice this live? Run it in Canvas Roleplay, and review the full prospecting section in the Listing Agent Course.
Vocabulary
- Lis Pendens
- A public notice recorded with the county that a lawsuit affects the property. In Florida, it is usually the first sign of a foreclosure.
- Loss Mitigation
- The process a servicer uses to avoid foreclosure, such as a repayment plan, a modification, or a partial claim.
- Partial Claim
- Money the agency advances to bring the loan current. It becomes a second lien, usually paid when the home is sold or refinanced.
- Trial Payment Plan
- A short period of reduced or set payments. If the borrower completes it, the modification becomes permanent.
- Short Sale
- A sale for less than the loan balance. The lender must approve it.
- Deed in Lieu
- The owner gives the property to the lender instead of going through foreclosure.
Have a question about a specific property?
Ask the Canvas Console for the Canvas answer, or bring your FHA and VA questions to Ask the Lender, every Thursday at 11:00 AM ET on Zoom.
Open Canvas Playbook Message Joaquin on WhatsAppCanvas Playbook · Mercado y Financiamiento
Las ejecuciones hipotecarias FHA y VA están subiendo en 2026: la jugada Canvas para encontrar y atender a estos propietarios
Si trabajas con compradores FHA o VA, o haces prospección en Miami-Dade, Broward o Palm Beach, necesitas entender esta tendencia. Las ejecuciones hipotecarias están subiendo. Casi toda la presión está en los préstamos respaldados por el gobierno. Los préstamos convencionales se mantienen estables.
Aquí tienes tres cosas: los datos, la razón detrás de ellos y la forma Canvas de encontrar a estos propietarios y hablar con ellos. La meta no es perseguir la dificultad ajena. La meta es ser el agente que explica las opciones con claridad y que protege al propietario y a sí mismo.
Los Números
- Las ejecuciones hipotecarias llegaron a 227,548 propiedades a nivel nacional en la primera mitad de 2026. Eso es 21% más que el año anterior y 28% más que hace dos años.
- Los inicios de ejecución subieron 18% en la primera mitad de 2026. Las recuperaciones completadas por el banco subieron 33% respecto al año anterior. Las propiedades se están moviendo más rápido por el proceso.
- La morosidad FHA llegó a cerca de 11.9% a principios de 2026. Es el nivel más alto desde 2021 y cerca de seis veces la tasa de las hipotecas convencionales en cartera bancaria.
- La morosidad VA subió a casi 5% en el mismo periodo.
- Florida está entre los tres estados con más actividad de ejecución hipotecaria en este momento, junto con Carolina del Sur e Indiana.
Por Qué los Préstamos VA Son los Más Afectados
El problema de VA viene de un solo cambio de política. El Congreso eliminó el programa Veterans Affairs Servicing Purchase. Ese programa permitía a VA comprar el préstamo de un prestatario en dificultad a una tasa baja y bajarle el pago. Lo reemplazó un programa de reclamo parcial (partial claim). Tiene elegibilidad limitada y el prestatario solo lo puede usar una vez en la vida del préstamo.
VA publicó un nuevo proceso de mitigación de pérdidas en junio de 2026. Los administradores de préstamos no están obligados a usarlo hasta el 28 de noviembre de 2026. Aun después de esa fecha, no existe una opción integrada para bajar el pago mensual.
Estos son los números. Un veterano que cayó en mora con un préstamo al 4% está siendo modificado a la tasa actual del mercado, cerca de 7.1%. Eso casi duplica un pago que el veterano ya no podía cubrir. Donna Schmidt, presidenta y CEO de DLS Servicing, quien trabaja con 59 administradores de préstamos, lo dijo de forma directa: “No hay nada para estos prestatarios.”
Por Qué FHA Tiene un Atraso Acumulado
FHA tiene una causa distinta. Es un atraso de cinco años que ahora está pasando por el sistema. Los acuerdos de la pandemia fueron tan flexibles que las ejecuciones normales de FHA se detuvieron durante cuatro o cinco años. En octubre de 2024 entraron en vigor nuevas reglas de mitigación de pérdidas. Desde entonces, todo prestatario FHA en mora entra en un plan de pago de prueba en lugar de ponerse al día de inmediato.
Los primeros resultados fueron malos. Cerca del 60% de los prestatarios no completaron su plan de prueba en la primera ola. Muchos eran reincidentes que hacían un pago parcial y volvían a caer en mora. Hoy la tasa de fallo está entre 40% y 50%. Hay un problema nuevo: prestatarios que sí completaron su modificación están volviendo a caer en mora, y la regla de 24 meses de FHA deja a algunos sin más opciones.
También hay un riesgo de fondo. Desde 2022, cerca del 29% de los préstamos originados tenían una relación deuda-ingreso inicial de 50% o más. Esas familias casi no tienen margen en su presupuesto para un gasto inesperado o un pago más alto.
¿Es Esto 2008 Otra Vez?
No. Díselo claro a tus clientes. La actividad general de ejecuciones en el país sigue por debajo de los niveles previos a la pandemia. Esto no es un colapso del mercado. Es un problema dentro de dos tipos de préstamo. Las causas son el fin de la red de protección de COVID y un programa de VA cancelado. Las causas no son una caída en los valores de las propiedades ni una crisis de crédito.
Los profesionales de mitigación de pérdidas esperan mucha actividad de ejecuciones FHA durante los próximos dos a tres años, y lo mismo en VA. Para los agentes del sur de Florida, esta es una ventana de varios años, no un pico de una sola vez.
El Detalle de Florida que Muchos Agentes No Ven
Florida es un estado de ejecución judicial. El banco tiene que presentar una demanda, y el primer registro público que normalmente vas a ver es un Lis Pendens registrado en el condado. Avisos como Notice of Default y Notice of Trustee Sale son de estados no judiciales. Son raros o no existen en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. En tus búsquedas, la señal que importa es el Lis Pendens. Como el proceso judicial toma tiempo, un propietario en Florida muchas veces tiene meses para vender, no semanas. Ese es tiempo que puedes usar para ayudar.
La Jugada: Cómo Encontrar a Estos Propietarios en Remine
Si tu MLS te da acceso a Remine, puedes armar una lista de propiedades FHA y VA con señales tempranas de dificultad, muchas veces antes de que estén listadas. Este es el proceso:
- Dibuja tu área. Busca tu zona de trabajo por ciudad, código postal o vecindario. Cambia a la vista de Propiedades.
- Aplica el filtro de Tipo de Préstamo. Limita los resultados a hipotecas FHA o VA.
- Agrega el filtro de Tasa Hipotecaria. En VA, busca propietarios con una tasa muy por debajo del mercado actual. Si se atrasan, una modificación los pasa a la tasa actual, así que son los más expuestos.
- Agrega el filtro de Antigüedad de la Hipoteca. Marca primero los préstamos originados en 2022 o antes. Ese grupo tiene el perfil de deuda-ingreso más alto.
- Activa Distressed Deals. Esta capa muestra los avisos de pre-ejecución. En Florida, enfócate en el Lis Pendens.
- Guarda en un Cart y activa alertas. Da seguimiento a las propiedades y recibe un aviso cuando cambie su estatus. Contacta al propietario en el momento correcto, no después de que otro agente ya tenga el listado.
Nota: Los filtros dependen del nivel de tu cuenta. Tipo de Préstamo y Distressed Deals normalmente están en Remine Pro. Si no los ves, verifica tu nivel de cuenta con tu MLS. También puedes revisar el estatus de ejecución de cualquier propiedad en RPR.
Mira: Cómo Encontrar Leads FHA y VA en Remine
Protocolo Canvas: Antes de Contactar a Cualquier Propietario
- Florida regula los servicios de “rescate” de ejecuciones hipotecarias (Sección 501.1377, Estatutos de Florida). No cobres ni recibas ningún pago por adelantado. No prometas detener ni retrasar la ejecución.
- No des asesoría legal, de impuestos ni de crédito. Refiere al propietario a un abogado de bienes raíces, a un contador (CPA) y a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Estos servicios muchas veces son gratis.
- Explica las opciones en lenguaje sencillo y deja que el propietario decida: trabajar con el administrador del préstamo, una venta tradicional si hay equity, una venta corta (short sale) con aprobación del banco, o una entrega voluntaria (deed in lieu).
- Cumple con las reglas de Do Not Call y TCPA antes de llamar o enviar mensajes de texto. Depura tu lista. El correo y tocar puertas son primeros pasos más seguros.
- Usa el contrato de listado de Canvas y el addendum correcto de venta corta cuando la propiedad salga al mercado. No trabajes con un acuerdo verbal.
- Del lado del comprador, se requiere un acuerdo de comprador firmado antes de cualquier visita. Canvas aplica esta regla a todas las operaciones residenciales, incluyendo alquileres.
El Ejercicio: Tu Primera Conversación
Lidera con respeto, no con urgencia. Muchos de estos propietarios todavía no conocen sus opciones. Practica esto hasta que suene natural en tu voz.
Apertura en la puerta, por teléfono o por carta
“Hola, mi nombre es ___ y soy agente de bienes raíces con Canvas Real Estate aquí en ___. No vengo a presionarle. Algunos propietarios de la zona están pasando por cambios en su préstamo FHA o VA, y muchos no conocen todas sus opciones. Si le sirve, le puedo explicar cómo funciona una venta, una venta corta u otras alternativas, y ponerle en contacto con un consejero de vivienda o un abogado. Esa conversación no tiene costo. ¿Le ayudaría?”
Si dice que no
“Entiendo perfectamente. Le dejo mi tarjeta. Si algo cambia, llámeme o escríbame por WhatsApp cuando quiera, en español o en inglés.”
¿Quieres practicarlo en vivo? Hazlo en Canvas Roleplay y repasa la sección completa de prospección en el Curso de Agente de Listado.
Vocabulario
- Lis Pendens
- Aviso público registrado en el condado que indica que hay una demanda que afecta la propiedad. En Florida, normalmente es la primera señal de una ejecución.
- Mitigación de Pérdidas (Loss Mitigation)
- El proceso que usa el administrador del préstamo para evitar la ejecución, como un plan de pagos, una modificación o un reclamo parcial.
- Reclamo Parcial (Partial Claim)
- Dinero que adelanta la agencia para poner el préstamo al día. Se convierte en un segundo gravamen, normalmente pagado cuando se vende o se refinancia la propiedad.
- Plan de Pago de Prueba (Trial Payment Plan)
- Un periodo corto de pagos reducidos o fijos. Si el prestatario lo completa, la modificación se vuelve permanente.
- Venta Corta (Short Sale)
- Una venta por menos de lo que se debe del préstamo. El banco tiene que aprobarla.
- Entrega Voluntaria (Deed in Lieu)
- El propietario le entrega la propiedad al banco en lugar de pasar por la ejecución.
¿Tienes una pregunta sobre una propiedad específica?
Pregúntale a Canvas Console para recibir la respuesta Canvas, o trae tus preguntas de FHA y VA a Ask the Lender, todos los jueves a las 11:00 AM ET por Zoom.
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